{"id":113,"date":"2018-02-05T08:00:23","date_gmt":"2018-02-05T07:00:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.fmslex.com\/?p=113"},"modified":"2018-01-30T11:03:32","modified_gmt":"2018-01-30T10:03:32","slug":"domande-frequenti-in-tema-di-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fmslex.com\/index.php\/2018\/02\/05\/domande-frequenti-in-tema-di-condominio\/","title":{"rendered":"domande frequenti in tema di condominio"},"content":{"rendered":"<p><strong>1)Lastrico solare, quando risulta di propriet\u00e0 del singolo condomino?<\/strong><br \/>\nLa norma di riferimento risulta quella di cui all&#8217;art. 1117 c.c., dettata in materia di parti comuni dell&#8217;edificio. <a href=\"http:\/\/www.condominioweb.com\/lastrico-solare-definizione.2158\"><strong>Il lastrico solare<\/strong><\/a> rientra a pieno titolo nella propriet\u00e0 comune dei singoli proprietari delle unit\u00e0 immobiliari. Pertanto, chi pretende di essere proprietario esclusivo del lastrico solare deve \u201cvincere\u201d la presunzione di condominialit\u00e0 e dimostrare il titolo (ad esempio, l&#8217;atto di acquisto) dal quale discenderebbe la sua propriet\u00e0 esclusiva. Per stabilire la condominialit\u00e0 di un bene, si pensi a quello destinato ad alloggio del portiere, si deve accertare se, all&#8217;atto della costituzione del condominio, rinveniente dalla alienazione dei singoli appartamenti da parte dell&#8217;originario unico proprietario o costruttore del fabbricato, vi sia stata una siffatta esplicita destinazione, che deve essere espressa o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la propriet\u00e0 comune dei condomini su di esso. Peraltro, per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di propriet\u00e0 comune ex art. 1117, n. 2, c.c., non sono neppure sufficienti il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore\/costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per s\u00e9 inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, considerato che tale effetto viene riconosciuto solo al contratto di compravendita.<\/p>\n<p>2) <strong>Impianto di condizionamento sul lastrico solare? Nessuna rimozione se manca la prova della lesione<\/strong><\/p>\n<p>L&#8217;apposizione ad opera di un condomino dell&#8217;unit\u00e0 esterna e di altre componenti d&#8217;un impianto di condizionamento dell&#8217;aria sul lastrico solare condominiale non integra gli estremi dello spoglio nel compossesso e di conseguenza non pu\u00f2 esserne ordinata la rimozione se manca la prova della lesione del pari diritto all&#8217;uso da parte degli altri comproprietari. La Cassazione, con la sentenza n. 10968 del 19 maggio 2014, ha chiarito tale questione in relazione ad un caso molto frequente: <strong>un condomino provvede ad installare un condizionatore e appone parte dell&#8217;impianto<\/strong> (unit\u00e0 esterni e vari cavi) sul lastrico comune; da qui l&#8217;azione possessoria della compagine perch\u00e9, a suo modo di vedere, la condotta del condomino rappresentava una chiara ipotesi di spoglio nel possesso. E&#8217; notorio che ai sensi dell&#8217;art. 1102, primo comma, c.c. tutti i condomini possono fare uso delle cose comuni purch\u00e9 ci\u00f2 non leda il pari diritto degli altri comproprietari e comunque non alteri destinazione e decoro dello stabile e non sia lesivo della sicurezza e stabilit\u00e0 dell&#8217;edificio. In ogni caso il regolamento condominiale pu\u00f2 porre dei limiti che possono divenire veri e propri divieti nel caso di regolamento condominiale di natura contrattuale. La Corte ha quindi ribadito che <strong>non commette spoglio chi usa la cosa comune a proprio vantaggio<\/strong>, nel caso di specie apponendo un impianto di condizionamento, se non v&#8217;\u00e8 prova o comunque non viene valutata ricorrente l&#8217;impossibilit\u00e0 d&#8217;uso da parte degli altri condomini.<\/p>\n<p>3) <strong>Sostituzione della canna fumaria comune: quando si parla d&#8217;innovazione?<\/strong><\/p>\n<p>L<strong>a sostituzione di alcune vecchie (ed inutilizzate) canne fumarie incorporate nell&#8217;edificio<\/strong>, con altre nuove &#8211; poste sulla parete esterna in posizione diversa &#8211; rappresenta un&#8217;innovazione che pu\u00f2 essere deliberata dall&#8217;assemblea (o concordata tra i condomini) senza necessit\u00e0 che vi sia un contratto scritto ai sensi dell&#8217;art. 1350 c.c. Questa, in breve sintesi, la decisione resa alla Corte di Cassazione con la sentenza n. 4736 del 10 marzo 2015. La pronuncia citata merita attenzione in quanto ribadisce la nozione d&#8217;<strong>innovazione<\/strong> &#8211; comunemente accolta &#8211; e chiarisce perch\u00e9 la sostituzione di beni comuni non debba essere considerata alla stregua di un atto modificativo o estintivo di un diritto reale, come tale necessitante del consenso scritto di tutti gli interessati. Si legge in sentenza che &#8220;per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata dall&#8217;art. 1120, secondo comma, cc, deve intendersi, non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma, solamente, quella <strong>modificazione materiale che ne alteri l&#8217;entit\u00e0 sostanziale o ne muti la destinazione originaria<\/strong>, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere pi\u00f9 comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.<\/p>\n<p>4) <strong>Messa a norma delle canne fumarie e spese legali. Come vengono ripartite le spese?<\/strong><\/p>\n<p>La collocazione delle canne fumarie all&#8217;interno nel complesso condominiale non le rende di propriet\u00e0 comune. Non si pu\u00f2 deliberare su lavori riferiti alla propriet\u00e0 esclusiva. \u00c8 annullabile la delibera con la quale l&#8217;assemblea abbia ripartito le spese, legittimamente approvate nel loro ammontare, in parti uguali tra tutti i condomini e non in base alle tabelle millesimali. \u00c8 invece radicalmente nulla (e dunque impugnabile in ogni tempo) la delibera che ponga le spese legali anche a carico dei condomini che abbiano ritualmente manifestato il proprio dissenso alla lite. \u00c8 quanto affermato dal Tribunale di Perugia con la sentenza n. 231 del 31 gennaio 2014. Nella fattispecie, la delibera impugnata \u00e8 stata annullata anche sotto il profilo dell&#8217;eccesso di potere, atteso che la collocazione delle canne fumarie all&#8217;interno del complesso condominiale non le rende automaticamente di propriet\u00e0 comune. Da ci\u00f2 discende che l&#8217;assemblea non pu\u00f2 deliberare su lavori riferiti alla propriet\u00e0 esclusiva dei singoli condomini e, segnatamente, sulla ristrutturazione delle canne fumarie dei singoli appartamenti. Le spese vanno ripartite in misura proporzionale ai millesimi di propriet\u00e0, salvo diversa convenzione. Infatti, <strong>se la canna fumaria \u00e8 posta al servizio di un solo condomino o di un gruppo di condomini, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non opera e la canna fumaria deve pertanto ritenersi di propriet\u00e0 esclusiva, salva eventuale prova contraria<\/strong>.<\/p>\n<p>5) <strong>Cane che abbaia in condominio: come si fornisce la prova?<\/strong><\/p>\n<p><strong>L&#8217;effettiva idoneit\u00e0 dei latrati del cane<\/strong> ad arrecare <strong>pregiudizio<\/strong> alle occupazioni o al riposo delle persone non deve essere accertata necessariamente in base a perizie o specifiche indagini tecniche, ben potendo il giudice fondare il proprio convincimento su altri elementi probatori idonei a dimostrare la sussistenza di un oggettivo disturbo alla quiete pubblica. Secondo la Corte di Cassazione, la responsabilit\u00e0 per la contravvenzione di cui all&#8217;art. 659 c.p. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone) pu\u00f2 essere accertata anche sulla base delle dichiarazioni rese dai testimoni, non essendovi l&#8217;obbligo per il giudice di disporre una perizia tecnica per stabilire se i rumori hanno oltrepassato o meno i limiti della normale tollerabilit\u00e0. Gli Ermellini ricordano anzitutto che l&#8217;art. 659 c.p. configura un&#8217;ipotesi di<strong> &#8220;<em>reato di pericolo presunto<\/em>&#8220;<\/strong> per cui l&#8217;affermazione di responsabilit\u00e0 non implica la prova dell&#8217;effettivo disturbo di pi\u00f9 persone &#8220;essendo sufficiente l&#8217;idoneit\u00e0 della condotta a disturbarne un numero indeterminato\u201d.<\/p>\n<p>6) <strong>\u00c8 vietato portare i cani in ascensore?<\/strong><\/p>\n<p>Il regolamento condominiale pu\u00f2 contenere un divieto del genere? Si rammenta che il regolamento assembleare pu\u00f2 contenere norme &#8220;<em>circa l&#8217;uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonch\u00e9 le norme per la tutela del decoro dell&#8217;edificio e quelle relative all&#8217;amministrazione<\/em>&#8220;, mentre quello <strong>contrattuale<\/strong> pu\u00f2 <strong>limitare i diritti dei singoli<\/strong> sulle parti comuni e di propriet\u00e0 esclusiva, purch\u00e9 non siano derogate le disposizioni indicate nell&#8217;art. 1138, quarto comma, c.c.\u00a0 Di conseguenza, sicuramente,<strong> il regolamento assembleare non pu\u00f2 contenere alcun divieto di portare cani in ascensore.<\/strong> Dato che tale statuto pu\u00f2 disciplinare l&#8217;uso delle cose comuni, potrebbe contenere delle norme di condotta (es. guinzaglio in ascensore) per evitare problemi nel caso di uso contemporaneo da parte di pi\u00f9 persone. Se il <strong>regolamento assembleare<\/strong> dovesse contenere divieti di portare cani in ascensore, quella norma dovrebbe essere considerata nulla e come tale impugnabile in ogni momento con azione davanti all&#8217;Autorit\u00e0 Giudiziaria finalizzata all&#8217;accertamento di tale nullit\u00e0.<\/p>\n<p>7) <strong>Il servo-scala si pu\u00f2 installare anche senza il consenso di tutti i cond\u00f2mini?<\/strong><\/p>\n<p>Il cond\u00f2mino disabile pu\u00f2 installare l&#8217;impianto di servo-scala a sue spese, anche se gli altri cond\u00f2mini non sono d&#8217;accordo. In materia di barriere architettoniche, l&#8217;art. 2, comma 2, della Legge n. 13\/1989 prevede una forma di autotutela che consente al portatore di handicap di superare il rifiuto del Condominio e di installare a sua spese i c.d. impianti provvisori, del tipo servo-scala o altre strutture mobili, ovvero di modificare l&#8217;ampiezza delle porte d&#8217;accesso. Ai fini <strong>dell&#8217;installazione del dispositivo antibarriera<\/strong> \u00e8 necessaria la presenza di un soggetto residente portatore di handicap, anche in funzione della erogazione di contributi pubblici. Tuttavia, se l&#8217;installazione in autotutela \u00e8 strettamente legata alla persona affetta da minorazione, non altrettanto pu\u00f2 dirsi dell&#8217;uso del dispositivo, che pu\u00f2 servire contemporaneamente altri soggetti che vivono nel medesimo condominio. Infatti, la funzione antibarriera del dispositivo &#8211; realizzata con il contributo pubblico &#8211; non viene meno con la persona nel cui interesse il dispositivo stesso \u00e8 stato installato.<\/p>\n<p><strong>8)<\/strong> <strong>Crolla l&#8217;edificio: a chi spetta il risarcimento del danno? <\/strong><\/p>\n<p>Le Sezioni Unite della Cassazione hanno posto fine ad un contrasto giurisprudenziale sorto nel corso degli anni stabilendo che il <strong>diritto al risarcimento per il danno ad un immobile<\/strong> spetta <strong>al proprietario del bene nel momento in cui si \u00e8 verificato l&#8217;evento dannoso<\/strong>, essendo tale diritto autonomo rispetto al diritto di propriet\u00e0. La Corte di Cassazione pronunciandosi su tale motivo ha stabilito un importante principio di diritto puntualizzando che l&#8217;azione volta ad ottenere il risarcimento dei danni subito da un immobile non pu\u00f2 considerarsi alla stregua di un diritto accessorio al diritto di propriet\u00e0 e pertanto non pu\u00f2 essere trasferito con l&#8217; atto di vendita. L&#8217;unico soggetto al quale deve essere riconosciuto il diritto al risarcimento del danno \u00e8 colui che ha effettivamente subito il pregiudizio, tale soggetto, tuttavia, ha la possibilit\u00e0 di cedere il diritto soggettivo al risarcimento del danno ricorrendo ad un autonomo atto di cessione del credito. In caso di trasferimento della propriet\u00e0 di un immobile il diritto al risarcimento del danno, sopportato del venditore prima del trasferimento dell&#8217;immobile, non pu\u00f2 essere considerato un diritto accessorio al diritto di propriet\u00e0 di conseguenza lo stesso pu\u00f2 essere trasferito solo ricorrendo ad uno specifico atto di cessione del credito.<\/p>\n<p>9) <strong>Si pu\u00f2 parcheggiare la seconda auto davanti ai box?<\/strong><\/p>\n<p><strong>\u00c8 legittima la delibera<\/strong>, assunta con il voto favorevole della maggioranza dei condomini rappresentanti la met\u00e0 del valore dell&#8217;edifico, che autorizza i cond\u00f2mini a parcheggiare la seconda autovettura in prossimit\u00e0 del proprio garage <strong>purch\u00e8<\/strong> ci\u00f2 non determini un pericoloso restringimento dell&#8217;area comune consentendo comunque anche il transito agevole di eventuali mezzi di soccorso. In particolare tale decisione non crea alcuna disparit\u00e0 di trattamento tra i condomini, in quanto autorizza <strong>tutti i condomini<\/strong> a parcheggiare l&#8217;eventuale seconda vettura dinanzi al proprio garage e quindi pu\u00f2 essere adottata con le maggioranze previste dall&#8217;art. 1136 del codice civile (voto favorevole dei condomini che rappresentano la met\u00e0 del valore dell&#8217;edificio). Essa non determina alcuna modifica alla destinazione d&#8217;uso del bene comune n\u00e8 lede i diritti acquisiti da singoli condomini.<\/p>\n<p>10) <strong>Serve l\u2019unanimit\u00e0 per installare telecamere nell\u2019autorimessa condominiale? C\u2019\u00e8 eventuale violazione della privacy?<\/strong><\/p>\n<p>Bastano la maggioranza e la met\u00e0 dei millesimi per installare la videosorveglianza nel garage. Inoltre non c\u2019\u00e8 alcuna interferenza con la privacy in quanto le aree comuni non rientrano nella privata dimora. A tal proposito si chiarisce che <a href=\"http:\/\/www.condominioweb.com\/videosorveglianza-in-condominio-breve-focus.1557\"><strong>non viola la privacy l&#8217;installazione di videocamere di sorveglianza<\/strong> <\/a>che riprendono l&#8217;autorimessa comune o i posti auto privati di pubblica visibilit\u00e0, se finalizzata ad evitare la commissione di reati. Non v&#8217;\u00e8 alcuna lesione della riservatezza, in quanto le aree comuni condominiali non rientrano nei concetti di \u201cdomicilio\u201d, di \u201cprivata dimora\u201d e di \u201cappartenenza di essi\u201d ai quali si riferisce l&#8217;art. 614 c.p., nozioni che individuano una particolare relazione del soggetto con l&#8217;ambiente ove egli vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza. Invero, <strong>le aree comuni sono destinate all&#8217;uso di un numero indeterminato di soggetti<\/strong>; di conseguenza, la tutela penalistica non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese, non trattandosi di private dimore.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div class=\"pvc_clear\"><\/div>\n<p class=\"pvc_stats \" data-element-id=\"113\" style=\"\"><i class=\"fa fa-bar-chart pvc-stats-icon medium\" aria-hidden=\"true\"><\/i> 2,495&nbsp;Visite totali, 1&nbsp;visite odierne<\/p>\n<div class=\"pvc_clear\"><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>1)Lastrico solare, quando risulta di propriet\u00e0 del singolo condomino? La norma di riferimento risulta quella di cui all&#8217;art. 1117 c.c., dettata in materia di parti comuni dell&#8217;edificio. 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