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Comprare casa con la formula rent to buy

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A fronte della crescente crisi economica e della difficoltà di accedere all’erogazione di finanziamenti e mutui bancari per l’acquisto di un immobile il legislatore, con il decreto legge sblocca Italia n. 133/14), ha introdotto nel nostro ordinamento il contratto noto come “rent to buy”.

Trattasi di un “contratto di godimento con funzione di successiva alienazione del bene

In sintesi il rent to buy è un contratto misto costituito da due fasi in cui la seconda è solo eventuale.

  1. Si stipula un contratto di godimento dell’immobile assimilabile all’usufrutto o alla locazione tra proprietario e conduttore il quale manifesta anche un interesse al futuro acquisto dell’immobile.

Il corrispettivo del godimento viene imputato in parte a canone di locazione ed in parte a titolo di acconto prezzo. Questi elementi devono necessariamente essere specificati per iscritto nel contratto da stipularsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata da trascrivere nei registri immobiliari.

Nel contratto devono essere indicati altresì la durata del godimento ed il termine entro il quale il conduttore deve decidere se acquistare l’immobile o risolvere il contratto.

  1. Nell’ipotesi in cui il conduttore decida di esercitare l’opzione viene stipulato il rogito di compravendita al prezzo che già era stata stabilito all’inizio del rent to buy. La parte di corrispettivo già versata nel corso del godimento a titolo di acconto prezzo viene detratta dalla somma concordata per l’acquisto dell’immobile.

Se invece il conduttore, al termine del periodo concordato, decida di non comprare l’immobile egli dovrà restituirlo al proprietario, il quale potrà trattenere i canoni fino ad allora percepiti ma sarà tenuto a restituire la quota parte già versata in acconto sul prezzo, salvo eventuali danni contestabili e non riconducibile alla normale usura del bene.

Quale trattamento fiscale per il rent to buy?

Dal punto di vista fiscale sia il contratto di godimento che l’eventuale contratto di compravendita sono soggetti a tassazione autonoma quanto all’imposta di registro; ciò significa che si dovrà pagare sia l’imposta per la locazione sia quella per l’atto di compravendita.

Quanto alle tasse, nel periodo del godimento le imposte legate al possesso dell’immobile, come l’IMU, sono a carico del proprietario; la TASI (non più dovuta dal 2016 sulle abitazioni principali), invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune, mentre la tassa sui rifiuti è a carico del conduttore, che si avvale del servizio.

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/archivio/normativa+prassi+archivio+documentazione/archivio+comunicati+stampa/cs+2015/cs+febbraio+2015/cs+19022015+circ+4e+rent+to+buy/029_Com.st.%2BRent%2Bto%2BBuy%2B19.02.15.pdf

BREVE GUIDA AL “TESTAMENTO BIOLOGICO”

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La legge 219

La legge 219/2017 entrata in vigore il 31 gennaio del 2018 si occupa delle “Disposizioni anticipate di trattamento”.

Il cittadino ha quindi a disposizione uno strumento nel quale, in vista di una futura incapacità ad autodeterminarsi, può esprimere anticipatamente la propria volontà circa i trattamenti sanitari ai quali vorrà o non vorrà essere sottoposto, nominare un fiduciario che lo rappresenti nelle relazioni con il medico.

Occorre predisporre uno strumento il più possibile chiaro e preciso per evitare contestazioni.

Chi può fare biotestamento?

Tutte le persone maggiorenni capaci di intendere e volere. Attenzione alle situazioni “al limite” come ad esempio disponenti molto anziani che potrebbero aprire la strada a delle contestazioni.

Occorre comunque prima della redazione acquisire adeguate informazioni mediche sulle conseguenze delle proprie scelte aspetto non facile da provare e che è bene documentare in forma scritta.

Con il biotestamento non si possono esigere trattamenti sanitari contrari alle leggi.

Come scrivere le Dat?

Le DAT possono essere redatte in diverse forme, ma devono contenere i seguenti punti:

  1. Dati anagrafici del firmatario.
  2. Informazioni sullo stato di salute, in cui si dichiara che “nell’ipotesi di trovarmi nelle condizione di non poter decidere riguardo le mie cure sanitarie, a causa del mio deterioramento fisico e/o mentale, e/o di essere in uno stato clinico tra quelli elencati nel presente documento”, ed in riferimento alla Costituzione, alla Convenzione dei diritti dell’uomo, al codice di deontologia medica e al giuramento professionale dei medici, si vuole o non si vuole essere informati sulle proprie condizioni (“anche in caso di malattia grave o inguaribile”) e sulle terapie da adottare o non adottare. Come postilla si possono indicare i nominativi di persone fidate o familiari da informare.
  3. Direttive specifiche: è il cuore del documento. Occorre scrivere che “Accertato da almeno due medici indipendenti che le mie condizioni fisiche siano giunte ad una fase definita terminale, chiedo”: e qui si entra nello specifico. L’elenco può comprendere, a titolo di esempio, una morte naturale, la più pacifica possibile, escludendo totalmente l’accanimento terapeutico; che in nessun caso si possa intraprendere una terapia o un trattamento allo scopo di terminare la vita; che nessun trattamento possa essere attuato o sospeso sulla base di un’altrui valutazione riguardante il valore della propria vita futura; che non si somministrino trattamenti o terapie sperimentali complementari non provate, che non abbiano documentalmente dimostrato la loro efficacia per il recupero e prolunghino inutilmente la vita. Anche con esempi concreti: in caso di arresto cardio-respiratorio, ad esempio, si può scrivere che non si intende essere sottoposti ad alcuna manovra di rianimazione di qualsiasi genere essa sia, o che non vengano praticati interventi invasivi atti a prolungare l’esistenza (respirazione assistita, rianimazione cardio-polmonare). E ancora: che vengano somministrati tutti i farmaci e praticate tutte le cure per eliminare efficacemente il dolore e le sofferenze fisiche, emotive, mentali e spirituali. Ma anche che i trattamenti già iniziati ed aventi per obiettivo il prolungamento della vita siano interrotti (compresi respirazione assistita, dialisi, rianimazione cardio-polmonare, trasfusioni sanguigne, terapia antibiotica, interventi chirurgici volti a prolungare la propria esistenza). Il tutto con adeguata sedazione. Si può esplicitare che venga interrotta l’alimentazione in ogni sua forma naturale o artificiale incluso la soluzione glicata. Tutte queste prescrizioni possono essere anche subordinate a condizioni specifiche: per esempio in caso di stato vegetativo persistente, di incidente con danni cerebrali gravi, malattie neurodegenerative ecc.
  4. Sottoscrizione del medico, che deve dichiarare “di aver informato il Sig.(…) in relazione alle volontà sanitarie da lui qui sopra espresse, e che nel pieno delle sue facoltà mentali il suddetto ha compreso il valore delle sue decisioni”.
  5. Indicazioni post mortem, dove si può indicare dove si desidera morire (a casa, in ospedale o in un luogo specifico) e si danno disposizioni circa il trattamento della salma, le esequie ecc.
  6. Fiduciari e testimoni, che devono apporre le loro firme con codice fiscale e documento di identità. Il fiduciario sarà preposto a prendere decisioni in nome e per conto del firmatario del testamento biologico, di concerto con il medico.

In caso le condizioni di salute non consentano un documento scritto, si possono esprimere le proprie volonta’ e “fare biotestamento” attraverso una videoregistrazione e/o con dispositivi tecnologici che consentono alle persone con disabilita’ di comunicare. Le Dat si possono rinnovare, modificare o revocare in ogni momento. Non vanno pagati bolli o tasse di sorta sul documento.

Il fiduciario
Il fiduciario deve essere maggiorenne e capace di intendere e volere e deve accettare la nomina sottoscrivendo le Dat o con un atto successivo, da allegare alle stesse Dat. L’incarico può essere revocato in qualsiasi momento, con le stesse modalità stabilite per la nomina e anche senza motivazione; il fiduciario può rinunciare alla nomina scrivendo al disponente.

La legge non considera la possibilità che l’interessato indichi più fiduciari, ma si tratta di una scelta che può essere utile fare per tutelarsi se il primo nominato rifiuti o rinunci. Inoltre, il dichiarante potrebbe restare senza fiduciario anche per morte o incapacità del nominato. Nelle Dat può quindi essere opportuno indicare più persone, che sostituiscano, secondo l’ordine stabilito dal dichiarante, il fiduciario che non possa o non voglia svolgere l’incarico.

Il disponente può anche non indicare un fiduciario. In questo caso, come anche se viene meno il fiduciario nominato, le Dat mantengono efficacia circa le volontà del disponente; se occorre, il giudice tutelare nomina un amministratore di sostegno.

 

Come autenticare il testamento biologico?

  1. Con atto pubblico (atto redatto con un funzionario pubblico designato o attraverso un qualsiasi pubblico ufficiale, come un notaio)
  2. Con una scrittura privata autenticata (da un funzionario pubblico designato dal tuo Comune o da un qualsiasi pubblico ufficiale, come un notaio) custodita dall’autore del documento
  3. Con scrittura privata consegnata personalmente all’ufficio dello stato civile del Comune di residenza (ufficio che, se istituito, provvede all’annotazione in un apposito registro)
  4. Presso le strutture sanitarie, qualora la Regione di residenza ne regolamenti la raccolta.

 

si veda per esempio: Comune di Genova:

http://www.comune.genova.it/sites/default/files/tb.pdf

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