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La prova dei danni causati dal conduttore al termine della locazione

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Alla scadenza del rapporto di locazione, il conduttore è tenuto, secondo quanto disposto dall’articolo 1590 c.c., a risarcire i danni causati all’immobile ed a restituirlo nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento o il consumo, risultante dall’uso della cosa, conformemente a quanto previsto nel contratto. La prova degli eventuali danni riscontrati, potrà essere fornita anche mediante presunzioni.

E’ quanto precisato dalla Corte di Cassazione, sez. III Civile, nella sentenza n. 6387/18, depositata il 15 marzo scorso.

Nella vicenda in esame, parte locatrice aveva convenuto in giudizio la società conduttrice per chiedere ed ottenere il risarcimento dei danni, da quest’ultima causati all’immobile locato. Il Tribunale di prime cure ha accolto la domanda risarcitoria proposta, ma la Corte di merito ha poi ribaltato tale decisione, negando il risarcimento. Avverso detta sentenza, la locatrice ha presentato ricorso per cassazione.

Nell’esaminare il caso, la Suprema Corte ha evidenziato che è preciso onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della propria responsabilità, ovvero che il deterioramento dell’immobile si sia verificato per uso conforme al contratto di locazione, o comunque, per causa a lui non imputabile. La prova del fatto costitutivo della pretesa risarcitoria può essere fornita dal locatore anche mediante presunzioni, che potrebbero costituire l’unica fonte di convincimento del giudice, trattandosi di una “prova completa”. Qualora la presunzione venga ammessa, in assenza di prova contraria, il giudice sarà tenuto a ritenere provato il fatto previsto, senza poter effettuare una valutazione ai sensi dell’art. 116 c.p.c.

Pertanto, come già ribadito anche dalla giurisprudenza di legittimità, con riferimento alla prova per presunzioni semplici, nel dedurre un fatto ignoto da uno noto, il giudice di merito ha come solo limite il principio della probabilità. A ciò si aggiunga che, la valutazione degli indizi riguarda solo il giudizio di merito, spettando alla Suprema Corte solo il controllo della correttezza logico-giuridica del ragionamento seguito e delle argomentazioni sostenute, nonché l’esame sulle massime di esperienza adottate nella valutazione delle risultanze probatorie. Dunque, una volta fornita la prova, anche mediante presunzioni, dei fatti costitutivi della domanda risarcitoria, da parte del locatore, spetta al conduttore convenuto dimostrare il fatto impeditivo, modificativo o estintivo.

 

In caso di licenziamento del portinaio di condominio scatta l’eventuale suo sfratto.

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Qualora il portiere venga  licenziato, egli dovrà deve lasciare l’alloggio fino a quel momento occupato.

Il custode dello stabile, infatti, ha in godimento l’uso dell’alloggio quale prestazione accessoria al rapporto di lavoro, e non in virtù di un autonomo rapporto di locazione. Per cui, al momento della cessazione del rapporto di lavoro, lo stesso deve liberarlo. È quanto affermato dalla sezione lavoro del Tribunale di Milano, con una recente sentenza di dicembre 2016, dando ragione ad un condominio che chiedeva la condanna al rilascio dell’immobile da parte dell’ex portinaio.

Nel caso in questione, al portinaio, assunto con  regolare contratto a tempo indeterminato, era stato concesso il godimento a titolo gratuito dei locali della portineria. Una volta risolto consensualmente il rapporto di lavoro, l’uomo si rifiutava di lasciare l’immobile.Da qui il ricorso del condominio al giudice del lavoro per ottenere, il rilascio dell’immobile.

Il tribunale ha così chiarito che l’uso dell’alloggio costituisce “una prestazione accessoria del rapporto di portierato e, in quanto tale, non integra un autonomo rapporto di locazione“. Siffatto patto, si legge in sentenza, “segue le sorti del contratto cui accede, essendo a questo funzionalmente collegato, con evidente obbligo di rilascio al momento della cessazione del rapporto di lavoro”. Per cui, il condominio è nel pieno diritto di recuperare il bene e il portiere è condannato al rilascio immediato dell’immobile occupato.

 

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