condominio

L’art.907 c.c. rubricato “Distanza delle costruzioni dalle vedute” garantisce il diritto del proprietario del fondo dominante di affacciarsi e godere della vista sul fondo vicino senza incontrare ostacoli.

La disciplina codicistica limita il diritto al semplice prospicere sul fondo altrui. La giurisprudenza ha invece ampliato il concetto di fondo arrivando a riconoscere una servitù di panorama la cui utilità sarebbe proprio quella di poter godere delle amenità del fondo. In questo modo il proprietario del fondo dominante può vietare al titolare del fondo servente la facoltà di innalzare costruzioni o far crescere piante che possano limitare o pregiudicare tale visuale. Questa cosiddetta “servitù di paesaggio” può essere istituita solo tramite atti di autonomia privata quali contratti o testamento e ovviamente va trascritta nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti del fondo servente.

In alcuni casi la Cassazione ha cercato di incastonare nei diritti reali (a numero chiuso nel nostro ordinamento civilistico) anche questa servitù di panorama ritenendo, che trattandosi di servitù altius non tollendi intesa come servitù di non costruire oltre una certa altezza, potesse essere oggetto di usucapione ventennale laddove fossero rinvenibili nel caso concreto opere o manufatti destinati all’esercizio della medesima permanenti ed ulteriori rispetto alla semplice veduta.

In caso di acquisto di un’unità immobiliare in condominio è bene accertarsi che il proprietario abbia interamente assolto alle proprie obbligazioni nei confronti del Condominio stesso.

Il codice civile prevede all’art. 63 comma 4 Disp. Att. che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il che significa che l’acquirente può essere chiamato a rispondere solidalmente debiti condominiali del suo dante causa. Il principio opera nei rapporti tra Condominio e colui che succede nella proprietà dell’unità immobiliare.

La legge 220/12 di riforma del condominio ha introdotto il quinto comma dell’aart. 63 disp. Att. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. Se fosse stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte antecedentemente all’acquisto avrà diritto a rivalersi sul suo dante causa.

E’ bene evidenziare che l’annualità prevista va riferita non all’anno solare ma all’anno di gestione condominiale.

Ma che succede quando si tratta di spese straordinarie deliberate se manca un accordo tra le parti? Qual è il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza dell’obbligo?

Sulla la Corte di Cassazione ha affermato che la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
In sintesi “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.
Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

L’avviso di convocazione dell’assemblea va comunicato con i mezzi tassativamente elencati dall’art. 66 disp. Att. c.c. (norma inderogabile): posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve concedere almeno 5 giorni “liberi” fra il suo ricevimento e l’adunanza.

Per l’impugnazione della delibera da parte degli assenti in assemblea il termine è di 30 giorni (a pena di decadenza) da quando ricevono la “comunicazione” della delibera stessa (art. 1137 cod. civ.), usualmente contenuta nella copia del verbale che viene inviato (a differenza del suddetto “avviso”) con piena libertà di scelta dei mezzi. La data di effettiva conoscenza di tali documenti è, quindi, di estrema importanza per i diritti che vi sono connessi; e va individuata in base alla regola generale dell’art. 1335 cod. civ. per il quale ogni dichiarazione si presume conosciuta quando giunge all’indirizzo del destinatario, a meno che questi non dimostri la sua “incolpevole impossibilità” di averne avuta notizia.

Non sfuggirà di certo la cruciale importanza della data di effettiva notifica. La Cassazione è sempre rimasta ancorata al paradigma che  il momento della conoscenza coincide con l’immissione in cassetta dell’avviso di giacenza della comunicazione presso l’ufficio postale.

Tale orientamento è stato ribaltato con una sentenza innovativa (Cass.14.12.16 n. 25791) proprio sul punto di impugnazione della delibera condominiale.

La Corte parte dal presupposto della necessità di bilanciare due interessi differenti ma ugualmente meritevoli di tutela: non può ritenersi integrata la presunzione di conoscenza con un semplice avviso di deposito privo di indicazione sui contenuti della lettera e d’altro canto ancorare il momento della conoscenza all’effettivo ritiro dell’atto depositato significherebbe rimettere al mero arbitrio del destinatario il momento da cui far decorrere l’impugnazione. La composizione dei due interessi spetterebbe al legislatore ma, in mancanza la Corte ha utilizzato l’analogia applicando al caso concreto la regola dettata per la notificazione degli atti giudiziari di cui all’art. 8 comma 4 legge 890/82 pertanto  “la comunicazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore”.

Le conseguenze di un tale principio, applicabile a qualunque comunicazione per posta, sono un allungamento dei tempi, sia per la riunione assembleare, sia per l’impugnazione, posto che il condòmino avrà dieci giorni in più per agire in giudizio e l’amministratore dovrà prudentemente aumentare dello stesso periodo il consueto intervallo che stabiliva per la convocazione.

L’art. 612 bis del codice penale prevede che: “Salvo che il fatto costituisca più grave reato, è punito con la reclusione da sei mesi a cinque anni chiunque, con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno in modo da cagionare un perdurante e grave stato di ansia o di paura ovvero da ingenerare un fondato timore per l’ incolumita’ propria o di un prossimo congiunto o di persona al medesimo legata da relazione affettiva ovvero da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.
La pena è aumentata se il fatto è commesso dal coniuge, anche separato o divorziato, o da persona che è o è stata legata da relazione affettiva alla persona offesa ovvero se il fatto è commesso attraverso strumenti informatici o telematici.
La pena è aumentata fino alla metà se il fatto è commesso a danno di un minore, di una donna in stato di gravidanza o di una persona con disabilità di cui all’articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero con armi o da persona travisata.
Il delitto è punito a querela della persona offesa. Il termine per la proposizione della querela è di sei mesi. La remissione della querela può essere soltanto processuale. La querela è comunque irrevocabile se il fatto è stato commesso mediante minacce reiterate nei modi di cui all’articolo 612, secondo comma. Si procede tuttavia d’ufficio se il fatto è commesso nei confronti di un minore o di una persona con disabilità di cui all’articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104, nonché quando il fatto è connesso con altro delitto per il quale si deve procedere d’ufficio”^.

Ma se le condotte moleste o le azioni di disturbo provengono dal vicino di casa si può configurare il reato penale o la rilevanza si limita ad un illecito civile?

A questa domanda ha dato risposta la Cassazione Penale con sentenza 09/05/2018 n. 20473.

Il caso concreto vedeva l’imputato accusato del fatto di aver, con condotte reiterate, molestato e minacciato i vicini di casa: suoneria del telefono collegata ad una campana installata all’esterno; la sirena dell’allarme attivata ogni mattina; motore acceso del camion sotto le finestre dei vicini; custodia di asini con relativo letamaio a pochi metri dalle abitazioni limitrofe; lancio di sassi e mozziconi di sigaro nei rispettivi giardini e posizionamento di una latrina mobile sul confine.

L’imputato in appello veniva assolto ritenendo la Corte che i fatti contestati integrassero molestie costituenti meri illeciti di tipo civilistico.

La Corte di cassazione ha invece affermato che è sbagliato considerare in maniera “atomistica” i fatti arrecanti disturbo singolarmente escludendo in tal modo le finalità persecutorie e relegando i fatti ad una semplice inosservanza di norme civilistiche che regolano il diritto di proprietà. Nel reato di “Stalking” invero l’elemento soggettivo è il dolo generico integrato dalla volontà di porre in essere le condotte di minaccia e molestia nella consapevolezza della idoneità delle medesime a produrre uno degli eventi previsti dalla norma incriminatrice.  Il criterio da seguire è quello della verifica della gravità e precisione dei singoli elementi persecutori, il loro esame globale ed unitario, che ne chiarisca l’effettiva portata dimostrativa del fatto e la congruenza rispetto al tema di indagine.

Esempio fatti di attualità:

https://milano.corriere.it/notizie/cronaca/18_marzo_21/monza-tre-anni-carcere-stalking-vicini-0d2f1f2e-2c74-11e8-aa71-9a5a346d5f9b.shtml

Le immissioni rumorose, ovvero le generazioni di rumori provenienti da un fondo o da un immobile, sono vietate dalla legge allorquando siano intollerabili, vale a dire qualora determinino un impatto tale da non permettere un’adeguata fruizione della proprietà privata ai vicini di fondo o di abitazione, o nel caso in cui originino un elevato grado di disturbo nei confronti dei residenti negli alloggi attigui alla fonte rumorosa.

A norma dell’art. 844, 1° comma c.c. il proprietario di un fondo, infatti, non può impedire in ogni caso le immissioni di fumo, calore, scuotimento o rumore provenienti dal fondo attiguo, ma può intimare l’interruzione della produzione rumorosa solo nel caso in cui la stessa superi il limite della normale tollerabilità.

La valutazione della sopportabilità delle immissioni si fonda, pertanto, sul criterio della normale tollerabilità sancita dal 1° comma dell’art. 844 c.c., anche se la norma in oggetto, in realtà non è l’unico criterio di valutazione della tollerabilità di un rumorose derivante da un’attività produttiva, poiché dalla lettura dello stesso articolo si evince la sussistenza del criterio di contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e la priorità d’uso (2° comma dell’art. 844 c.c.).

Il giudizio di normale tollerabilità nei rapporti tra soggetti privati è quindi da riferirsi alle norme codicistiche indicate.

Sebbene l’ordinamento tenda a bilanciare l’interesse privatistico, teso allo svolgimento degli atti di normale vita quotidiana, con gli interessi sociali che derivano dallo sviluppo di produzione, le immissioni rumorose persistenti, dovute ad attività produttiva, devono essere considerate illecite nel momento in cui ledano la normale realizzazione del vivere quotidiano, nonché il diritto alla salute dei vicini (Cass. n. 5564/2010).

Le immissioni, infatti, sono da considerarsi illecite allorquando le stesse, al di là delle prescrizioni normative speciali, pregiudichi le altrui condotte di vita ai sensi dell’art. 844 c.c. (Cass. n. 939/2011).

La Cassazione ha anche precisato che il rumore che non superi i limiti oggettivi della normale tollerabilità sanciti da misurazioni oggettive, ma che sia protratto per molte ore, pone ingiustamente a repentaglio valori importanti come il riposo notturno, la serenità e l’equilibrio della mente e la vivibilità della casa, determinando un danno morale/esistenziale da  risarcire sulla base del mero accertamento della sussistenza di tali immissioni (ex multis Cass. Civ. n. 26899/2014).

http://www.cortedicassazione.it/corte-di-cassazione/

Per colonia felina si intende un gruppo di gatti che si sono spontaneamente stanziati in un determinato luogo.

In Italia vi sono diverse disposizioni normative sulla tutela dei gatti che vivono in libertà: in primis la legge nazionale n. 28191 (legge prevenzione randagismo e tutela degli animali d’affezione), che prevede “Il divieto, per chiunque, di maltrattare i gatti che vivono in libertà, che questi siano sterilizzati dall’autorità sanitaria competente e riammessi nel loro gruppo. I gatti in libertà possono essere soppressi soltanto se gravemente malati o incurabili. Gli enti e le associazioni protezioniste possono, d’intesa con le autorità sanitarie locali, avere in gestione le colonie di gatti che vivono in libertà, assicurandone la cura della salute e le condizioni di sopravvivenza”.

Sulla base di questa legge quadro, quindi, viene riconosciuta la tutela dei gatti liberi nonché la relativa sterilizzazione, affinché si possa tenere sotto controllo il fenomeno del randagismo, molto diffuso in tutta le penisola. La legge nazionale viene a sua volta applicata da ogni singola Regione mediante proprie disposizioni che disciplinano il fenomeno del randagismo e la relativa gestione delle colonie. Anche molti Regolamenti Comunali per il benessere degli animali disciplinano espressamente regole per la tutela della colonia felina prevedendo sanzioni pecuniarie in caso di violazione: la città di Roma, per esempio, prevede “il riconoscimento dell’attività benemerita dei cittadini che come gattari/e si adoperano per la cura e il sostentamento dei gatti liberi e promuove periodici corsi di informazione in collaborazione con il servizio veterinario USL competente per territorio e le associazioni di volontariato animalista.”

Per registrare una colonia e provvedere alla sterilizzazione, oltre alle cure necessarie dei gatti, ci si può rivolgere, con specifica domanda, al Sindaco e al dipartimento veterinario pubblico.

Sorge spontaneo chiedersi come si è pronunciata la recente giurisprudenza in caso di contrasti tra condomini contrari ad avere vicino molti gatti e veri e propri “gattari/e”.

Sul punto un giudice milanese ha riconosciuto il diritto di stabilimento di una colonia felina anche all’interno di un condominio ritenendo che i gatti sono animali sociali che si muovono liberamente su un determinato territorio e, pur vivendo in libertà, sono stanziali e frequentano abitualmente lo stesso luogo pubblico o privato. La sentenza conferma, pertanto, che non vi è distinzione di zona, sia essa pubblica o privata, per lo stanziamento di una colonia, sempre garantendo anche gli interessi degli abitanti.

Su quest’ultimo punto si è espressa nel 2013 la Corte di Appello di Roma, sezione civile, per una questione sorta all’interno di un edificio della capitale, dovuta al posizionamento, all’interno di garage, di alcune ciotole per somministrare cibo ai randagi, ritenendo che attirare gatti randagi con ciotole di cibo può costituire molestia se i gatti, vagando per il condominio, si introducono negli appartamenti e relative pertinenze degli altri condomini limitandone il possesso.

I giudici hanno riconosciuto l’attività lecita ed etica nel dare da mangiare ai randagi, ma, contestualmente, anche il dovere di non violare il possesso altrui, prevedendo soluzioni alternative come, per esempio, il posizionamento di ciotole con il cibo lontano dalle case.

Si precisa invece che, per quanto riguarda i gatti di proprietà, Il Codice Civile prevede espressamente il divieto per un regolamento condominiale di escludere il possesso o la detenzione animali domestici.

È bene però prestare attenzione alle parti comuni: non lasciare il gatto incustodito per evitare che possa cagionare qualche danno in proprietà altrui.

Il vostro cane abbaia?

È un suo sacrosanto diritto! Lo stabilisce una sentenza del Tribunale di Lanciano, la quale dichiara che i due cani della famiglia citata in giudizio dai vicini di casa avevano tutto il diritto di abbaiare perché, di fatto, svolgevano la funzione di guardia e di sicurezza sul territorio in cui risiedevano. In quel caso specifico, il giudice ha stabilito che si trattava di un vero e proprio “stalking giudiziario” nei confronti della famiglia. I due cani erano accusati di abbaiare troppo e disturbare i vicini. Per giustificare la sua decisione, il giudice ha fatto riferimento agli articoli 544 bis e seguenti del Codice penale, all’art. 5 della legge 189 del 2004 e alla ratifica della Convenzione europea per la protezione degli animali da compagnia, che stabilisce l’obbligo morale dell’uomo di rispettare tutte le creature viventi.

Questa sentenza è una vera conquista nella tutela dei diritti dei cani: così facendo viene rispettata la loro natura. È anche vero, però, che la nostra libertà finisce dove comincia quella degli altri.

A tal proposito per l’appunto interviene l’art. 659 c.p. (Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone), in cui il Legislatore specifica che l’abbaiato dell’animale non deve superare i limiti di tollerabilità. Ma qual è il limite di tollerabilità? Anche qui è il buon senso che deve dettare legge.

Ed è quanto chiarisce la sentenza del Tribunale di Lanciano: il latrato dei cani non può essere impedito, ma rappresenta un vero e proprio diritto. Specie quando qualcuno o qualcosa si avvicina al loro territorio. Spetta  ai proprietari fare in modo che i rumori non superino le soglie della normale tollerabilità. Solo se l’ abbaio del cane diventa “patologico” e troppo molesto è necessario intervenire.

I proprietari dell’animale dovranno quindi fare di tutto, compreso il ricorso a metodi di educazione dell’animale al fine di individuare ed eliminare le cause che lo portano ad abbaiare smisuratamente.

Cosa accade dunque se non si corre ai ripari e l’abbaio disturba la quiete e il riposo delle persone? Oltre al rischio di una condanna per il risarcimento potrebbero esserci anche conseguenze penali.

La legga parla chiaro: l’articolo 844 del codice civile vieta le immissioni di rumore che superano la normale tollerabilità, mentre l’articolo 659 del codice penale sanziona il disturbo della quiete pubblica, che prevede, come conseguenza, l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 309 Euro.

Quando è possibile realizzare una veranda e i permessi da richiedere.

Per prima cosa è necessario sapere che un intervento di questo tipo è molto significativo dal punto di vista urbanistico, perché comporta la trasformazione di una superficie aperta in volume chiuso, aumentando quello dell’immobile.

Per poterlo realizzare è necessario che sia ancora disponibile una volumetria residua per l’immobile da poter sfruttare. Sarà il tecnico incaricato del progetto (architetto, ingegnere o geometra) a verificare, sulla base delle prescrizioni del Piano urbanistico vigente, se esiste questa possibilità. In caso affermativo sarà suo compito predisporre gli elaborati per la richiesta di un Permesso di Costruire, il titolo autorizzativo necessario.

Anche nel caso in cui non si possa sfruttare una cubatura residua, può esserci la possibilità di realizzare un ampliamento. Infatti dal 2009 è possibile farlo anche in deroga ai parametri urbanistici vigenti, in virtù del Piano Casa.

Il Piano Casa e l’aumento di volumetria degli edifici

La legge sul Piano Casa si attua in maniera autonoma in ciascuna Regione, con delle specifiche leggi regionali, per cui le possibilità, le scadenze e i parametri da rispettare variano in tutta Italia. Comunque, in linea di massima, è consentito l’ampliamento del 20% della volumetria esistente dell’edificio, per cui è facile poter sfruttare questa possibilità con la chiusura di un balcone o terrazzo.

La differenza con la procedura amministrativa per un normale ampliamento è che, in quasi tutte le Regioni, è possibile realizzare questo intervento con una Dia (denuncia di inizio attività).

LA CHIUSURA DELLA VERANDA: TABELLE MILLESIMALI- CATASTO E DETRAZIONI FISCALI.

Con la riforma del condominio, per tutte le innovazioni di vasta portata (successive al 18 giungo 2013), è possibile ottenere la modifica delle tabelle millesimali solo se l’alterazione superi il quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare (per le opere effettuate prima del giugno 2013, invece, la revisione poteva essere chiesta solo in presenza di una “notevole alterazione” del rapporto originario tra i valori dei singoli piani e porzioni di piano).

La chiusura del balcone non può considerarsi una innovazione di vasta portata tale da alterare tale rapporto di un quinto (o, se anteriore alla riforma, tale da creare una “notevole alterazione”). Pertanto, il condominio non deve procedere alla revisione dei millesimi.

Un esempio di innovazioni che determinano la revisione delle tabelle potrebbero invece essere la trasformazione di sottotetto o di autorimessa in abitazione.

Al più, se si tratta di edifici dotati di riscaldamento centrale e se le spese di questo servizio siano ripartite in base al volume delle proprietà esclusive, può avere fondamento la richiesta di ricalcolare i millesimi del riscaldamento ove solo una parte dei condomini abbia costruito le verande. Nel caso di ripartizione delle spese di riscaldamento centrale in base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi è ammissibile solo nel caso di installazione di nuovi elementi scaldanti nelle verande.

Per quanto riguarda la comunicazione al catasto: In ogni caso, la chiusura a vetrate di terrazze-balconi per realizzare un ambiente chiuso annesso all’abitazione comporta una variazione della consistenza originaria dell’unità immobiliare, in quanto il locale ottenuto ha quantomeno i caratteri di un accessorio diretto della abitazione quantificabile in 1/3 di vano (ripostiglio, corridoio, vano piccolo, ecc). Pertanto, tale variazione deve essere dichiarata in catasto entro 30 giorni dalla sua ultimazione [art. 20 RDL 652/39].

Per quanto riguarda le detrazioni fiscali: se si tratta di chiusura con infissi o altri materiali non removibili non si può usufruire delle detrazioni fiscali. Essi, infatti, si applicano per i soli interventi di recupero edilizio ed energetico che non comportino aumento di volumetria dell’abitazione. Per ciò che concerne gli interventi relativi alla copertura di terrazze o balconi, si ritiene che la detrazione del 50% possa spettare solo se i lavori siano diretti, ad esempio, alla trasformazione degli stessi in verande non completamente chiuse lateralmente, in quanto, in tale ipotesi, non si verrebbe a realizzare un nuovo vano dell’abitazione ad aumento della cubatura della stessa.

NB: Se la veranda chiusa determina un aumento di volume le regole cambiano: è necessario verificare preliminarmente, con l’ausilio di un tecnico abilitato, se nel proprio caso sia possibile creare un nuovo volume e, in caso affermativo, richiedere i permessi necessari. Alcuni comuni distinguono tra strutture fisse e strutture rimovibili, ed in quest’ultimo caso consentono di realizzare una veranda con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività.

A seguito della riforma dell’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile operata dalla riforma del 2012 è prevista una sanzione pecuniaria di importo fino a 200 euro (che possono diventare anche 800 nel caso di recidiva), la quale può essere comminata in caso di infrazione del regolamento condominiale da parte dei condomini.

La somma così incassata andrà devoluta al fondo di cui dispone l’amministratore di condominio per far fronte alle spese di ordinaria gestione.

Per quanto riguarda la natura della sanzione di cui si sta parlando, essa è una pena privata che deve  pertanto essere pattuita dall’assemblea e inserita già all’interno del regolamento condominiale al momento della violazione, non potendo altrimenti essere applicata.

Alla luce di quanto sopra, si deduce che tale norma ha carattere eccezionale e si applica ai soli condomini, ed altro non è che una forma di risarcimento del danno per violazione degli obblighi assunti per l’utilizzo dei beni comuni.

La sua previsione pertanto, oltre ad avere un valore deterrente, permette di limitare le liti condominiali aventi ad oggetto le cose comuni riducendo l’eventuale contenzioso.

Nel momento in cui sussiste una violazione del regolamento condominiale e quest’ultimo contenga la previsione della possibilità di applicare la sanzione, spetta all’assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, comminare la sanzione al trasgressore.

Qualora il portiere venga  licenziato, egli dovrà deve lasciare l’alloggio fino a quel momento occupato.

Il custode dello stabile, infatti, ha in godimento l’uso dell’alloggio quale prestazione accessoria al rapporto di lavoro, e non in virtù di un autonomo rapporto di locazione. Per cui, al momento della cessazione del rapporto di lavoro, lo stesso deve liberarlo. È quanto affermato dalla sezione lavoro del Tribunale di Milano, con una recente sentenza di dicembre 2016, dando ragione ad un condominio che chiedeva la condanna al rilascio dell’immobile da parte dell’ex portinaio.

Nel caso in questione, al portinaio, assunto con  regolare contratto a tempo indeterminato, era stato concesso il godimento a titolo gratuito dei locali della portineria. Una volta risolto consensualmente il rapporto di lavoro, l’uomo si rifiutava di lasciare l’immobile.Da qui il ricorso del condominio al giudice del lavoro per ottenere, il rilascio dell’immobile.

Il tribunale ha così chiarito che l’uso dell’alloggio costituisce “una prestazione accessoria del rapporto di portierato e, in quanto tale, non integra un autonomo rapporto di locazione“. Siffatto patto, si legge in sentenza, “segue le sorti del contratto cui accede, essendo a questo funzionalmente collegato, con evidente obbligo di rilascio al momento della cessazione del rapporto di lavoro”. Per cui, il condominio è nel pieno diritto di recuperare il bene e il portiere è condannato al rilascio immediato dell’immobile occupato.

1)Lastrico solare, quando risulta di proprietà del singolo condomino?
La norma di riferimento risulta quella di cui all’art. 1117 c.c., dettata in materia di parti comuni dell’edificio. Il lastrico solare rientra a pieno titolo nella proprietà comune dei singoli proprietari delle unità immobiliari. Pertanto, chi pretende di essere proprietario esclusivo del lastrico solare deve “vincere” la presunzione di condominialità e dimostrare il titolo (ad esempio, l’atto di acquisto) dal quale discenderebbe la sua proprietà esclusiva. Per stabilire la condominialità di un bene, si pensi a quello destinato ad alloggio del portiere, si deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, rinveniente dalla alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario unico proprietario o costruttore del fabbricato, vi sia stata una siffatta esplicita destinazione, che deve essere espressa o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di esso. Peraltro, per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune ex art. 1117, n. 2, c.c., non sono neppure sufficienti il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore/costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, considerato che tale effetto viene riconosciuto solo al contratto di compravendita.

2) Impianto di condizionamento sul lastrico solare? Nessuna rimozione se manca la prova della lesione

L’apposizione ad opera di un condomino dell’unità esterna e di altre componenti d’un impianto di condizionamento dell’aria sul lastrico solare condominiale non integra gli estremi dello spoglio nel compossesso e di conseguenza non può esserne ordinata la rimozione se manca la prova della lesione del pari diritto all’uso da parte degli altri comproprietari. La Cassazione, con la sentenza n. 10968 del 19 maggio 2014, ha chiarito tale questione in relazione ad un caso molto frequente: un condomino provvede ad installare un condizionatore e appone parte dell’impianto (unità esterni e vari cavi) sul lastrico comune; da qui l’azione possessoria della compagine perché, a suo modo di vedere, la condotta del condomino rappresentava una chiara ipotesi di spoglio nel possesso. E’ notorio che ai sensi dell’art. 1102, primo comma, c.c. tutti i condomini possono fare uso delle cose comuni purché ciò non leda il pari diritto degli altri comproprietari e comunque non alteri destinazione e decoro dello stabile e non sia lesivo della sicurezza e stabilità dell’edificio. In ogni caso il regolamento condominiale può porre dei limiti che possono divenire veri e propri divieti nel caso di regolamento condominiale di natura contrattuale. La Corte ha quindi ribadito che non commette spoglio chi usa la cosa comune a proprio vantaggio, nel caso di specie apponendo un impianto di condizionamento, se non v’è prova o comunque non viene valutata ricorrente l’impossibilità d’uso da parte degli altri condomini.

3) Sostituzione della canna fumaria comune: quando si parla d’innovazione?

La sostituzione di alcune vecchie (ed inutilizzate) canne fumarie incorporate nell’edificio, con altre nuove – poste sulla parete esterna in posizione diversa – rappresenta un’innovazione che può essere deliberata dall’assemblea (o concordata tra i condomini) senza necessità che vi sia un contratto scritto ai sensi dell’art. 1350 c.c. Questa, in breve sintesi, la decisione resa alla Corte di Cassazione con la sentenza n. 4736 del 10 marzo 2015. La pronuncia citata merita attenzione in quanto ribadisce la nozione d’innovazione – comunemente accolta – e chiarisce perché la sostituzione di beni comuni non debba essere considerata alla stregua di un atto modificativo o estintivo di un diritto reale, come tale necessitante del consenso scritto di tutti gli interessati. Si legge in sentenza che “per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata dall’art. 1120, secondo comma, cc, deve intendersi, non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

4) Messa a norma delle canne fumarie e spese legali. Come vengono ripartite le spese?

La collocazione delle canne fumarie all’interno nel complesso condominiale non le rende di proprietà comune. Non si può deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva. È annullabile la delibera con la quale l’assemblea abbia ripartito le spese, legittimamente approvate nel loro ammontare, in parti uguali tra tutti i condomini e non in base alle tabelle millesimali. È invece radicalmente nulla (e dunque impugnabile in ogni tempo) la delibera che ponga le spese legali anche a carico dei condomini che abbiano ritualmente manifestato il proprio dissenso alla lite. È quanto affermato dal Tribunale di Perugia con la sentenza n. 231 del 31 gennaio 2014. Nella fattispecie, la delibera impugnata è stata annullata anche sotto il profilo dell’eccesso di potere, atteso che la collocazione delle canne fumarie all’interno del complesso condominiale non le rende automaticamente di proprietà comune. Da ciò discende che l’assemblea non può deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini e, segnatamente, sulla ristrutturazione delle canne fumarie dei singoli appartamenti. Le spese vanno ripartite in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Infatti, se la canna fumaria è posta al servizio di un solo condomino o di un gruppo di condomini, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non opera e la canna fumaria deve pertanto ritenersi di proprietà esclusiva, salva eventuale prova contraria.

5) Cane che abbaia in condominio: come si fornisce la prova?

L’effettiva idoneità dei latrati del cane ad arrecare pregiudizio alle occupazioni o al riposo delle persone non deve essere accertata necessariamente in base a perizie o specifiche indagini tecniche, ben potendo il giudice fondare il proprio convincimento su altri elementi probatori idonei a dimostrare la sussistenza di un oggettivo disturbo alla quiete pubblica. Secondo la Corte di Cassazione, la responsabilità per la contravvenzione di cui all’art. 659 c.p. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone) può essere accertata anche sulla base delle dichiarazioni rese dai testimoni, non essendovi l’obbligo per il giudice di disporre una perizia tecnica per stabilire se i rumori hanno oltrepassato o meno i limiti della normale tollerabilità. Gli Ermellini ricordano anzitutto che l’art. 659 c.p. configura un’ipotesi di “reato di pericolo presunto“ per cui l’affermazione di responsabilità non implica la prova dell’effettivo disturbo di più persone “essendo sufficiente l’idoneità della condotta a disturbarne un numero indeterminato”.

6) È vietato portare i cani in ascensore?

Il regolamento condominiale può contenere un divieto del genere? Si rammenta che il regolamento assembleare può contenere norme “circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione“, mentre quello contrattuale può limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni e di proprietà esclusiva, purché non siano derogate le disposizioni indicate nell’art. 1138, quarto comma, c.c.  Di conseguenza, sicuramente, il regolamento assembleare non può contenere alcun divieto di portare cani in ascensore. Dato che tale statuto può disciplinare l’uso delle cose comuni, potrebbe contenere delle norme di condotta (es. guinzaglio in ascensore) per evitare problemi nel caso di uso contemporaneo da parte di più persone. Se il regolamento assembleare dovesse contenere divieti di portare cani in ascensore, quella norma dovrebbe essere considerata nulla e come tale impugnabile in ogni momento con azione davanti all’Autorità Giudiziaria finalizzata all’accertamento di tale nullità.

7) Il servo-scala si può installare anche senza il consenso di tutti i condòmini?

Il condòmino disabile può installare l’impianto di servo-scala a sue spese, anche se gli altri condòmini non sono d’accordo. In materia di barriere architettoniche, l’art. 2, comma 2, della Legge n. 13/1989 prevede una forma di autotutela che consente al portatore di handicap di superare il rifiuto del Condominio e di installare a sua spese i c.d. impianti provvisori, del tipo servo-scala o altre strutture mobili, ovvero di modificare l’ampiezza delle porte d’accesso. Ai fini dell’installazione del dispositivo antibarriera è necessaria la presenza di un soggetto residente portatore di handicap, anche in funzione della erogazione di contributi pubblici. Tuttavia, se l’installazione in autotutela è strettamente legata alla persona affetta da minorazione, non altrettanto può dirsi dell’uso del dispositivo, che può servire contemporaneamente altri soggetti che vivono nel medesimo condominio. Infatti, la funzione antibarriera del dispositivo – realizzata con il contributo pubblico – non viene meno con la persona nel cui interesse il dispositivo stesso è stato installato.

8) Crolla l’edificio: a chi spetta il risarcimento del danno?

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno posto fine ad un contrasto giurisprudenziale sorto nel corso degli anni stabilendo che il diritto al risarcimento per il danno ad un immobile spetta al proprietario del bene nel momento in cui si è verificato l’evento dannoso, essendo tale diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà. La Corte di Cassazione pronunciandosi su tale motivo ha stabilito un importante principio di diritto puntualizzando che l’azione volta ad ottenere il risarcimento dei danni subito da un immobile non può considerarsi alla stregua di un diritto accessorio al diritto di proprietà e pertanto non può essere trasferito con l’ atto di vendita. L’unico soggetto al quale deve essere riconosciuto il diritto al risarcimento del danno è colui che ha effettivamente subito il pregiudizio, tale soggetto, tuttavia, ha la possibilità di cedere il diritto soggettivo al risarcimento del danno ricorrendo ad un autonomo atto di cessione del credito. In caso di trasferimento della proprietà di un immobile il diritto al risarcimento del danno, sopportato del venditore prima del trasferimento dell’immobile, non può essere considerato un diritto accessorio al diritto di proprietà di conseguenza lo stesso può essere trasferito solo ricorrendo ad uno specifico atto di cessione del credito.

9) Si può parcheggiare la seconda auto davanti ai box?

È legittima la delibera, assunta con il voto favorevole della maggioranza dei condomini rappresentanti la metà del valore dell’edifico, che autorizza i condòmini a parcheggiare la seconda autovettura in prossimità del proprio garage purchè ciò non determini un pericoloso restringimento dell’area comune consentendo comunque anche il transito agevole di eventuali mezzi di soccorso. In particolare tale decisione non crea alcuna disparità di trattamento tra i condomini, in quanto autorizza tutti i condomini a parcheggiare l’eventuale seconda vettura dinanzi al proprio garage e quindi può essere adottata con le maggioranze previste dall’art. 1136 del codice civile (voto favorevole dei condomini che rappresentano la metà del valore dell’edificio). Essa non determina alcuna modifica alla destinazione d’uso del bene comune nè lede i diritti acquisiti da singoli condomini.

10) Serve l’unanimità per installare telecamere nell’autorimessa condominiale? C’è eventuale violazione della privacy?

Bastano la maggioranza e la metà dei millesimi per installare la videosorveglianza nel garage. Inoltre non c’è alcuna interferenza con la privacy in quanto le aree comuni non rientrano nella privata dimora. A tal proposito si chiarisce che non viola la privacy l’installazione di videocamere di sorveglianza che riprendono l’autorimessa comune o i posti auto privati di pubblica visibilità, se finalizzata ad evitare la commissione di reati. Non v’è alcuna lesione della riservatezza, in quanto le aree comuni condominiali non rientrano nei concetti di “domicilio”, di “privata dimora” e di “appartenenza di essi” ai quali si riferisce l’art. 614 c.p., nozioni che individuano una particolare relazione del soggetto con l’ambiente ove egli vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza. Invero, le aree comuni sono destinate all’uso di un numero indeterminato di soggetti; di conseguenza, la tutela penalistica non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese, non trattandosi di private dimore.

In materia di immissioni acustiche, è necessario accertare in concreto il superamento del limite della normale tollerabilità, dovendo però ritenersi sempre prevalente il soddisfacimento dell’interesse a una normale qualità della vita rispetto ad una qualsiasi esigenza di produzione.

Tale principio è stato chiarito espressamente dalla Corte di Cassazione.

Nel caso di specie i proprietari di un immobile adiacente la corsia nord di un’autostrada hanno ottenuto nei confronti della s.p.a. Autostrade del Brennero un provvedimento ex art. 700 c.p.c., teso a imporre la realizzazione di un’apposita barriera antirumore.

Tale provvedimento è stato confermato nel merito dal Tribunale di Modena e successivamente anche dalla Corte d’appello di Bologna, per cui la S.p.A. autostrade decide di ricorrere in Cassazione per ottenere giustizia.

La Suprema Corte conferma in toto la decisione dei giudici di merito sostenendo che la lamentela dei ricorrenti relativa alla mancata disposizione nei precedenti gradi di giudizio di una C.T.U. per stabilire i livelli di inquinamento riscontrabili in loco è inefficace in quanto la sentenza impugnata ha risolto la questione della prova dell’intollerabilità delle immissioni in base al principio di non contestazione. Ha infatti premesso che era da considerare “conclamata ed incontestata” l’immissione di rumori superanti i limiti di tollerabilità.

Il giudice a quo non ha pertanto violato alcun canone di legge, dal momento che il principio di non contestazione operava anche prima della riforma dell’art. 115 c.p.c., giacché il convenuto, ai sensi dell’art. 167 c.p.c., era in ogni caso tenuto a prendere posizione in modo chiaro e analitico sui fatti posti dall’attore a fondamento della propria domanda, i quali potevano ritenersi ammessi, senza necessità di prova, ove la parte nella comparsa di costituzione e risposta si fosse limitata a negare genericamente la sussistenza dei presupposti di legge per l’accoglimento della domanda.

Inoltre, sostiene la Cassazione che in una simile condizione di accertato superamento dei limiti di tollerabilità del livello di inquinamento acustico, eccepire il contemperamento delle esigenze della produzione ex art. 844, 2 comma, cod. civ. non è rilevante.
La Corte non esclude l’accertamento in concreto del superamento del limite della normale tollerabilità, ma si deve comunque ritenere sempre prevalente il soddisfacimento dell’interesse a una normale qualità della vita rispetto a qualsivoglia esigenza di produzione.

Nel caso specifico, si discute di inquinamento acustico derivante da sorgente mobile, quale il traffico veicolare dell’autostrada della cui costruzione e del cui esercizio la società convenuta era concessionaria. La causa petendi rimane circoscritta all’art. 32 Cost., e art. 2043 c.c., dovendosi giudicare di immissioni recanti pregiudizio alla salute umana e all’ambiente.

Pertanto la verifica del superamento della soglia di normale tollerabilità (finanche rapportata all’art. 844 c.c.) comportava doversi escludere qualsiasi criterio di contemperamento di interessi contrastanti e/o di priorità dell’uso, venendo in considerazione, in tale ipotesi, unicamente l’illiceità del fatto generatore del danno, rientrante nello schema dell’azione generale di cui all’art. 2043 c.c.