Il singolo condomino può aprire una palestra nel locale seminterrato originariamente destinato a box se le modifiche interne realizzate per rendere possibile l’attività sono compatibili con la struttura del caseggiato

La vicenda

Una società decide di aprire una palestra in un locale seminterrato di sua proprietà originariamente destinato a box; per poter svolgere l’attività in questione, essa aveva modificato internamente l’autorimessa, realizzando un soppalco, spogliatoi e wc interni ai locali e aprendo nuove finestre e porte.

A seguito della detta trasformazione il condominio citava in giudizio la società e le socie per sentir accertare l’abusivo mutamento di destinazione operato mediante la realizzazione della palestra nei locali del seminterrato, così come l’illegittimità delle finestre e delle porte, aperte sempre nello stesso locale, con condanna al ripristino ed al risarcimento dei danni.

Secondo i condomini la nuova attività dei convenuti avrebbe implicato un dannoso accesso di persone ed un’illecita sollecitazione delle strutture del condominio.

In ogni caso le modifiche interne erano in palese violazione dell’articolo 1122 c.c. secondo cui nell’unità immobiliare di sua proprietà, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

La società si costituiva in giudizio e si difendeva sostenendo la piena legittimità della trasformazione e delle conseguenti opere, non ritenute dannose.

Il Tribunale, dopo l’esame della disposta CTU, condannava la società e le socie al risarcimento dei danni, nonchè all’eliminazione della palestra ed alla chiusura delle aperture e delle porte realizzate nel seminterrato.

La Corte d’Appello, in buona sostanza, confermava il divieto di esercizio dell’attività di palestra nei locali adibiti a box, ma riteneva legittime l’apertura delle finestre e delle porte sul seminterrato.

La questione

L’utilizzo come palestra di un locale seminterrato originariamente destinato a box e l’esecuzione delle conseguenti opere interne necessarie per il cambio di destinazione, consistenti nella realizzazione di un soppalco, spogliatoi e wc interni ai locali e nell’apertura di nuove finestre e porte possono essere compatibili con il disposto dell’art. 1122 c.c.?
La Cassazione ha dato ragione alle condomine proprietarie della palestra.

Corte di Cassazione – II sez. civ. – sentenza n. 28279 del 04-11-2019

I giudici supremi hanno sottolineato come la decisione dei giudici di secondo grado fosse contradditoria in quanto da una lato aveva inibito l’uso delle strutture realizzate nel seminterrato adibito a palestra (soppalco, spogliatoi, WC interni ai locali), dall’altro aveva riconosciuto che tali opere erano compatibili con la struttura dell’edificio condominiale.

Di conseguenza la Cassazione ha notato come dette modifiche interne non possono essere state pregiudizievoli alle parti comuni o alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso, in assenza di tali pregiudizi, il divieto di adibire una proprietà esclusiva ad una certa destinazione d’uso dev’essere ricavabile da specifica clausola del regolamento condominiale.

In altre parole secondo i giudici supremi il divieto all’utilizzazione a palestra dei locali originariamente destinati a box si sarebbe dovuto ricavare da una disposizione in tal senso, chiara e univoca, del regolamento condominiale, in mancanza della quale il mutamento di destinazione non può essere ritenuto vietato, nè può esserne ordinata la rimozione.

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