Infiltrazioni d’acqua in condominio

Uno dei casi più frequenti in tema di liti condominiali riguarda le perdite e/o infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni o nelle singole unità abitative.
  • La questione riguarda l’individuazione del soggetto tenuto al risarcimento dei danni:

Il nostro ordinamento pone la regola generale all’art. 2051 c.c. in base alla quale responsabile dei danni che derivano ad altri soggetti da un determinato bene è colui che di tale bene ha la custodia.

Partendo da questo principio ne deriva che se le infiltrazioni provengono dalla rottura di un tubo di proprietà del condominio (es. la colonna di scarico verticale)  o comunque da un tubo posto in un bene comune il responsabile dei danni sarà il Condominio. Questo non solo si dovrà fare carico dei lavori di riparazione ma anche dovrà risarcire i danni derivanti al proprietario della cosa danneggiata sia essa l’alloggio, il contenuto, l’eventuale pernottamento fuori casa per il tempo necessario alle riparazioni. Il Condominio in questo caso è custode delle parti comuni dell’intero edificio e quindi il soggetto su cui incombe il dovere di manutenzione

In applicazione del medesimo principio, se le infiltrazioni provengono da tubature appartenenti ad un singolo condomino sarà costui a dover risarcire gli eventuali danni che ne siano derivati a soggetti diversi. Il principio posto alla base di tale conclusione è il medesimo: poiché il proprietario dell’immobile è anche custode del bene, quest’ultimo è da ritenersi responsabile dei danni cagionati dal bene stesso a terzi.

Si registra una ricca casistica giurisprudenziale in merito:

  • E’ stato, ad esempio, stabilito dalla Suprema Corte che in caso di infiltrazioni provenienti dai muri perimetrali, dovendosi questi ritenersi parti comuni, sarà onere del Condominio sostenere i costi di riparazione e risarcire i danni.
  • altro caso interessante – e recentemente affrontato dalla Cassazione – è quello delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello deteriorato e mai oggetto di manutenzione:

Come noto, il terrazzo a livello è quella superficie scoperta posta alla estremità di taluni appartamenti, spesso sullo stesso piano di altri che ne sono sprovvisti, e la cui utilità è duplice: per il proprietario costituisce espansione del proprio immobile e motivo di comodità, mentre per il condominio è un utile strumento di copertura del fabbricato.

La giurisprudenza ha valorizzato la comune utilità da ultimo citata ed ha affermato che degli eventuali danni cagionati dalle infiltrazioni al condomino sottostante risponderanno tutti i condomini secondo le proporzioni variabili – e da verificare caso per caso – indicate all’art. 1126 del codice civile.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1126.html

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