Dehors nell’area condominiale: tavolini e verande esterne.

Con la stagione estiva in atto le attività commerciali, in specie bar e ristoranti, sono soliti installare dehors con tavolini e verande all’esterno degli edifici.

Se si tratta di aree condominiali, sorgono spesso problemi in merito alla legittimità di utilizzo di beni comuni a scopi prettamente privati del commerciante.

  • E’ bene sin da subito ribadire che tale utilizzo, al di là delle autorizzazioni amministrative del caso è illegittimo senza il consenso dell’assemblea condominiale.

Lo ha stabilito un’ordinanza della Corte di Cassazione affermando che l’art. 1120 c.c. posto  a tutela del decoro architettonico attiene a tutto ciò che è visibile ed apprezzabile dall’esterno e il proprietario dell’unità immobiliare non ha autonoma facoltà di modificare le linee esterne del fabbricato a prescindere dalla proprietà del suolo su cui sia realizzata l’opera innovativa.

Nel caso di specie era stata realizzata una piattaforma con ombrelloni e tavolini posti sulla pavimentazione della piazza prospiciente il fabbricato condominiale e assicurata alla parete perimetrale dell’immobile.

Secondo la Suprema Corte ciò alterava in modo sensibile e rilevante l’armonia delle linee del fabbricato.

Nello specifico caso la Suprema Corte ha sottolineato e ribadito un principio ormai consolidato secondo il quale, in tema di condominio è illegittimo, in quanto viola l’art. 1102 c.c., l’uso particolare o più intenso di un bene comune laddove si arrechi un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale.

Per quanto attiene l’apposizione di tavolini questa risulta legittima se non viene alterata la destinazione dell’area condominiale, né viene menomata la possibilità di fruizione da parte degli altri condomini. Deve trattarsi di un’occupazione limitata nel tempo e circoscritta nello spazio in modo da escludere qualsiasi appropriazione dell’area condominiale a favore del singolo.

  • Sul tema dell’utilizzo della superficie condominiale da parte di un esercizio commerciale sono intervenute anche sentenze amministrative:
Il Consiglio di Stato con ordinanza n.184/2016 ha evidenziato che il potere concessorio del Comune  non può consentire l'utilizzo dell'area privata a uso pubblico, per i tavolini di un esercizio commerciale, limitando conseguentemente il passaggio pubblico.

Nel caso di specie si trattava di un porticato condominiale gravato da servitù di passaggio pubblico regolarmente trascritta nei Registri Immobiliari. Le Amministrazioni Comunali nel legittimo esercizio dei poteri di regolamentazione nel campo specifico devono garantire l’uso dei beni destinati alla collettività senza poter esercitare poteri aggiuntivi a quelli che competono ai proprietari dell’area e cioè nel caso di specie i condomini proprietari pro-quota del fondo servente che non avevano concesso autorizzazione alcuna in tal senso.

https://www.comune.bergamo.it/action:c_a794:occupare.suolo.pubblico.dehors

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