Si può procedere con lo sfratto registrando tardivamente il contratto.

La Corte di cassazione è intervenuta a risolvere l’annosa questione relativa alla nullità del contratto di locazione non registrato. Con sentenza  n.10498 del 28 aprile 2017 ha riannodato le fila di un complesso susseguirsi di norme legislative e pronunce  giurisprudenzali anche della Corte Costituzionale.

Il caso concreto riguardava una locazione commerciale il cui contratto non era mai stato registrato.

In violazione dell’accordo contrattuale il conduttore recedeva prima della scadenza adducendo che il contratto fosse affetto da nullità in forza della vigente normativa. La proprietà invece chiedeva il ristoro del danno da commisurarsi alle mensilità non pagate sino alla naturale scadenza del contratto.

In corso di causa il locatore provvedeva alla registrazione del contratto ma parte conduttrice riteneva che la registrazione tardiva non potesse sanare il rapporto locativo così come prevede la disciplina fiscale.

Il Tribunale prima ei la Corte d’Appello di contro, ritenevano che la registrazione tardiva avesse eliminato la causa della nullità ab origine e quindi legittimamente il locatore potesse richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il pagamento dei canoni fino alla scadenza, condannando pertanto la società conduttrice.
Sostiene la Corte di Cassazione che secondo il principio stabilito dalla Corte Costituzionale il contratto non registrato è sicuramente nullo in virtù della violazione della normativa fiscale da ritenersi norma imperativa.

Tuttavia, la nullità può essere sanata in maniera coerente con il previsto obbligo fiscale che prevede altresì la possibilità di sanatorie. La registrazione tardiva pertanto fa emergere il contratto di locazione dalla preesistente nullità con piena validità ed efficacia ex tunc cioè dal momento della stipula del medesimo e non da quello della successiva registrazione.

Pertanto il locatore potrà legittimamente trattenere quanto percepito in pagamento ma anche procedere tranquillamente con azioni di sfratto per morosità. A sua volta il conduttore non rischierà azioni di rilascio e potrà godere dell’immobile locato per la durata stabilita in contratto.

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/Registrazione+di+un+nuovo+contratto/Quanto+si+paga+Regime+ordinario/?page=contratticitt

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