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Vuoi trasformare la tua terrazza in una veranda chiusa? attento

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Quando è possibile realizzare una veranda e i permessi da richiedere.

Per prima cosa è necessario sapere che un intervento di questo tipo è molto significativo dal punto di vista urbanistico, perché comporta la trasformazione di una superficie aperta in volume chiuso, aumentando quello dell’immobile.

Per poterlo realizzare è necessario che sia ancora disponibile una volumetria residua per l’immobile da poter sfruttare. Sarà il tecnico incaricato del progetto (architetto, ingegnere o geometra) a verificare, sulla base delle prescrizioni del Piano urbanistico vigente, se esiste questa possibilità. In caso affermativo sarà suo compito predisporre gli elaborati per la richiesta di un Permesso di Costruire, il titolo autorizzativo necessario.

Anche nel caso in cui non si possa sfruttare una cubatura residua, può esserci la possibilità di realizzare un ampliamento. Infatti dal 2009 è possibile farlo anche in deroga ai parametri urbanistici vigenti, in virtù del Piano Casa.

Il Piano Casa e l’aumento di volumetria degli edifici

La legge sul Piano Casa si attua in maniera autonoma in ciascuna Regione, con delle specifiche leggi regionali, per cui le possibilità, le scadenze e i parametri da rispettare variano in tutta Italia. Comunque, in linea di massima, è consentito l’ampliamento del 20% della volumetria esistente dell’edificio, per cui è facile poter sfruttare questa possibilità con la chiusura di un balcone o terrazzo.

La differenza con la procedura amministrativa per un normale ampliamento è che, in quasi tutte le Regioni, è possibile realizzare questo intervento con una Dia (denuncia di inizio attività).

LA CHIUSURA DELLA VERANDA: TABELLE MILLESIMALI- CATASTO E DETRAZIONI FISCALI.

Con la riforma del condominio, per tutte le innovazioni di vasta portata (successive al 18 giungo 2013), è possibile ottenere la modifica delle tabelle millesimali solo se l’alterazione superi il quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare (per le opere effettuate prima del giugno 2013, invece, la revisione poteva essere chiesta solo in presenza di una “notevole alterazione” del rapporto originario tra i valori dei singoli piani e porzioni di piano).

La chiusura del balcone non può considerarsi una innovazione di vasta portata tale da alterare tale rapporto di un quinto (o, se anteriore alla riforma, tale da creare una “notevole alterazione”). Pertanto, il condominio non deve procedere alla revisione dei millesimi.

Un esempio di innovazioni che determinano la revisione delle tabelle potrebbero invece essere la trasformazione di sottotetto o di autorimessa in abitazione.

Al più, se si tratta di edifici dotati di riscaldamento centrale e se le spese di questo servizio siano ripartite in base al volume delle proprietà esclusive, può avere fondamento la richiesta di ricalcolare i millesimi del riscaldamento ove solo una parte dei condomini abbia costruito le verande. Nel caso di ripartizione delle spese di riscaldamento centrale in base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi è ammissibile solo nel caso di installazione di nuovi elementi scaldanti nelle verande.

Per quanto riguarda la comunicazione al catasto: In ogni caso, la chiusura a vetrate di terrazze-balconi per realizzare un ambiente chiuso annesso all’abitazione comporta una variazione della consistenza originaria dell’unità immobiliare, in quanto il locale ottenuto ha quantomeno i caratteri di un accessorio diretto della abitazione quantificabile in 1/3 di vano (ripostiglio, corridoio, vano piccolo, ecc). Pertanto, tale variazione deve essere dichiarata in catasto entro 30 giorni dalla sua ultimazione [art. 20 RDL 652/39].

Per quanto riguarda le detrazioni fiscali: se si tratta di chiusura con infissi o altri materiali non removibili non si può usufruire delle detrazioni fiscali. Essi, infatti, si applicano per i soli interventi di recupero edilizio ed energetico che non comportino aumento di volumetria dell’abitazione. Per ciò che concerne gli interventi relativi alla copertura di terrazze o balconi, si ritiene che la detrazione del 50% possa spettare solo se i lavori siano diretti, ad esempio, alla trasformazione degli stessi in verande non completamente chiuse lateralmente, in quanto, in tale ipotesi, non si verrebbe a realizzare un nuovo vano dell’abitazione ad aumento della cubatura della stessa.

 

NB: Se la veranda chiusa determina un aumento di volume le regole cambiano: è necessario verificare preliminarmente, con l’ausilio di un tecnico abilitato, se nel proprio caso sia possibile creare un nuovo volume e, in caso affermativo, richiedere i permessi necessari. Alcuni comuni distinguono tra strutture fisse e strutture rimovibili, ed in quest’ultimo caso consentono di realizzare una veranda con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività.

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