Come si ripartono gli oneri condominiali in caso di vendita di un immobile in condominio?

In caso di acquisto di un’unità immobiliare in condominio è bene accertarsi che il proprietario abbia interamente assolto alle proprie obbligazioni nei confronti del Condominio stesso.

Il codice civile prevede all’art. 63 comma 4 Disp. Att. che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il che significa che l’acquirente può essere chiamato a rispondere solidalmente debiti condominiali del suo dante causa. Il principio opera nei rapporti tra Condominio e colui che succede nella proprietà dell’unità immobiliare.

La legge 220/12 di riforma del condominio ha introdotto il quinto comma dell’aart. 63 disp. Att. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. Se fosse stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte antecedentemente all’acquisto avrà diritto a rivalersi sul suo dante causa.

E’ bene evidenziare che l’annualità prevista va riferita non all’anno solare ma all’anno di gestione condominiale.

Ma che succede quando si tratta di spese straordinarie deliberate se manca un accordo tra le parti? Qual è il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza dell’obbligo?

Sulla la Corte di Cassazione ha affermato che la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
In sintesi “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.
Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

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