Edilizia convenzionata e operatività ope legis del vincolo di prezzo massimo

Il tribunale con sentenza n.  2652/2018 in materia di inadempimento del contratto preliminare di compravendita di un immobile di edilizia convenzionata ha ribadito l’operatività del vincolo di prezzo massimo applicabile ai successivi trasferimenti sino all’intervento di una nuova convenzione di rimozione del vincolo.

Il caso concreto riguardava un contratto preliminare di compravendita  del diritto di superficie su un immobile costruito in edilizia convenzionata Legge 865/71.

I venditori sostenevano che il vincolo di prezzo non operasse dopo la prima cessione (quindi assegnazione al socio) poichè la Convenzione stipulata con il Comune che aveva concesso il diritto di superficie alla cooperativa non lo prevedeva espressamente.

Il Tribunale di prime cure ha ribadito il principio contenuto nella sentenza n. 18135/15 della Corte di Cassazione a sezioni Unite che, componendo un contrasto giurisprudenziale, ha definitivamente affermato il principio secondo cui “il vincolo del prezzo massimo di cessione dell’immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 L. 1971/n. 865, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, co. 49bis L. 1998/n. 448, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita“.

Lo stesso principio è stato univocamente ribadito anche dalla successiva giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 2017/n. 30951), la quale ha ulteriormente precisato che “il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti ex art. 35 L. 1971/n. 865 sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, queste ultime, precedentemente all’entrata in vigore della L. 1992/n. 179, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31 co. 49bis L. 1998/n. 448, segue il bene a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex art. 1419, co. 2 e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione” (sic Cass. 2017/n. 21)”.

Ancora una volta la giurisprudenza , in merito alla sussistenza del vincolo anche nelle ipotesi in cui la convenzione ex art. 35 L. 1971/n. 865 non lo contenga espressamente anche nei passaggi successivi al primo , richiamando la nota pronuncia del settembre 2015 delle Sezioni Unite (in riferimento alla disposizione contenuta nel decreto legge 13/05/2011 n. 70, conv. con modifiche nella L. 12/07/2011 n. 106, che ha aggiunto al comma 49 dell’art. 31 della L. 1998/n. 448 il comma 49bis.) ha ritenuto irrilevante la circostanza che ” … la convenzione PEEP del 1998 nulla prevedesse per i passaggi successivi al primo, perché la disciplina vincolistica promana da norme imperative (art. 35, co. 8 lett. e L. 1971/n. 865), la cui violazione determinava l’inserimento automatico della clausola negoziale valida“.

Per i trasferimenti dei beni realizzati in regime di edilizia convenzionata, dunque, il vincolo sussiste per tutte le vendite, anche se successive alla prima e anche se le convenzioni non lo richiamano espressamente (almeno per quelle aventi ad oggetto il diritto di superficie).

Lo stesso, pertanto deve essere rimosso attraverso il procedimento di rinegoziazione con il Comune che non è un atto discrezionale della P.A. ma dovuto, sussistendone i requisiti di legge.

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